Недвижимость в Берлине: кто "перегрел" рынок?
13 декабря 2018 г.
Берлин - город контрастов. Путь из офиса агентства по недвижимости L&B Immobiliya в район Кёпеник на востоке города ведет из района сталинских домов сначала мимо типичных советских панельных многоэтажек, а потом мимо идиллической одноэтажной сельской застройки.
Исполнительный директор фирмы Люба Баумгертнер (Luba Baumgärtner) переехала в Германию из Харьковской области чуть больше десяти лет назад. Сидя за рулем "Фольксвагена", она рассказывает невероятные вещи - как еще десять лет назад она с коллегами уговаривала клиентов покупать квартиры в столице Германии за смешные по сегодняшним временам 10-15 тысяч евро. Клиенты раздумывали и... отказывались. "А сегодня жалеют", - говорит она.
"Продается все, по любой цене"
Потому что сегодня таких цен в Берлине нет. "Продается все и практически по любой цене", - рассказывает Люба Баумгертнер. На небольшие квартиры эконом-класса стоимостью 100 тысяч евро покупатели находятся мгновенно. "А если цена на объект завышена, то он все равно уйдет, может только немного позднее, когда цены еще подрастут, и он перестанет казаться дорогим", - рассказывает она.
"Спрос настолько высок, что некоторые клиенты в панике - им кажется, что цены будут расти и дальше и что надо действовать здесь и сейчас. У нас уйма запросов".
Она согласна с оценкой экспертов: рынок недвижимости в Берлине перегрет.
В столице Германии не хватает доступного жилья - и в аренду, и на продажу. Эксперты объясняют этот дефицит двумя факторами. С одной стороны, население города растет, стремительно приближаясь к отметке в четыре миллиона человек. С другой стороны, в городе строится слишком мало жилья. Все это приводит к взрывному росту цен.
Инвестиции в недвижимость снижаются
О том, что рынок жилья в Берлине (как и в других немецких мегаполисах) перегрет, говорится в исследовании консалтинговой компании PwC, опубликованном в ноябре. Причем перегрет настолько, что иностранные инвестиции в немецкую недвижимость впервые за много лет начали снижаться: за последние 12 месяцев они снизились на 3 миллиарда евро - до 65 миллиардов. Инвесторы из-за границы предпочитают вкладываться в покупку недвижимости в соседней Франции.
А немецкие банки оценивают стоимость многих объектов на треть ниже цены, назначенной продавцом, рассказывает Люба Баумгертнер - то есть финансовые институты не разделяют завышенных ожиданий торговцев. Но цены росли, растут и будут расти, уверена Баумгертнер. И немалую роль среди иностранных инвесторов на рынке недвижимости Берлина играют покупатели из России и стран бывшего СССР.
До 20 процентов клиентов говорят по-русски
"Русскоговорящие клиенты для нас очень важны", - говорит Штефан Шульце (Stefan Schulze), глава отдела продаж компании Rubina Real Estate GmbH, которая специализируется на продаже недвижимости иностранным покупателям.
Долю русскоязычных клиентов в обороте компании он оценивает примерно в 20 процентов. Русскоговорящих инвесторов он описывает как "очень приятных, очень прямых в общении и очень решительных клиентов", которые ценят то, что с ними говорят на родном языке. В отделе продаж фирмы работают две русскоязычные сотрудницы и еще три - в компании по управлению недвижимостью. По его словам, спрос на квартиры в столице не снижается, а рост цен слегка замедлился. "Запросов очень много, - говорит он. - Гораздо больше, чем строящихся объектов".
Берлин как "тихая гавань" для инвестиций
По его словам, столица Германии - идеальная "тихая гавань" для вложения средств. С одной стороны, политическая стабильность, экономический рост, правовое государство. С другой - по-прежнему растущие цены, делающие вложения выгодными. По его словам, спрос из России слегка снизился после начала конфликта с ЕС из-за Украины, но зато появилось больше русскоговорящих клиентов из других стран, например Азербайджана и Украины.
А каковы предпочтения клиентов из России? Шульце улыбается. "Шаговая доступность KaDeWe, главного универмага Западного Берлина. Для русских клиентов KaDeWe - это путеводная звезда. Как и весь шопинг-бульвар Курфюрстендамм".
Апартаменты класса "люкс" для детей-студентов
Шоурум компании Ziegert как раз расположен в одной минуте от Курфюрстендамм. Сона Фосс (Sona Voss), менеджер по продажам, принимает здесь в том числе и клиентов из России. Их долю она также оценивает примерно в 20 процентов.
Один из самых роскошных проектов компании - строящийся жилой комплекс на площади по соседству. Уже десять русскоговорящих клиентов купили там квартиры (от 8000 евро за квадратный метр). Причем пара клиентов приобрели апартаменты класса "люкс" для своих детей, которые переезжают на учебу в Берлин.
Представитель компании Ziegert Тилль Йоханнес Брюхоферен-Маккаурт (Till Johannes Brühöfener-McCourt) уверен: рост на рынке сохранится. Он предпочитает не сравнивать Берлин с Лондоном или Парижем.
По его словам, в столице Германии другая социальная структура, другие доходы и совсем другая история. "Это сравнительно молодой город, - поясняет он, - в котором еще отчетливо заметны следы разделения на Запад и Восток". А главное - большой потенциал роста рынка недвижимости.
Санкции против России и спрос на недвижимость
Все опрошенные DW эксперты по недвижимости в Берлине в один голос подтверждают: после введения санкций и ужесточения валютного контроля клиентов из России стало заметно меньше. Но снижение их числа компенсируют инвесторы из других постсоветских стран, также говорящие по-русски.
Квартира в Кёпенике, которую Люба Баумгертнер показывает в качестве примера - студия площадью 36 квадратных метров в доме, построенном в 1960 году. Цена 120 тысяч евро, до центра - полчаса на электричке. "По сегодняшним меркам - нормальная цена, а пару лет назад такие квартиры стоили процентов на двадцать меньше", - говорит Баумгертнер.
К ней до сих пор обращаются с запросами клиенты, не читающие газет и не слышавшие о буме на берлинском рынке. Они хотят квартиру в Шарлоттенбурге по нереальным ценам в 100 тысяч евро. Таких приходится переубеждать - подобного бюджета хватит на "однушку" в получасе езды до центра. Или, в качестве альтернативы, на недвижимость в Лейпциге. Там еще можно купить квартиру по ценам, о которых в Берлине уже давно забыли.
Смотрите также: